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Ende vergangenen Jahres ist eine neue Studie zur Wohneigentumsbildung erschienen. Sie ist ein Glücksfall. Denn sie zeigt dem Bundesbauministerium, in dessen Auftrag sie immerhin erstellt wurde, welche Richtung die Wohneigentumspolitik in diesem Jahr einschlagen sollte – und dass die bisher bekannten Pläne zumindest ergänzt gehören.

Das Jahr 2022 war kein gutes Jahr für die Wohneigentumsbildung. Die „Zeitenwende“, die Russlands Angriffskrieg in der Ukraine brachte, trifft auch den Markt für Wohnimmobilien. Hohe Energiekosten, Inflation, steigende Zinsen und vor allem: Unsicherheit. All das macht den Sprung in die eigenen vier Wände nicht leichter. Hinzu kam das Chaos rund um die energetische Neubauförderung, das zwar nicht nur, aber eben auch Selbstnutzer traf. Umso wichtiger ist es jetzt, das Jahr 2023 gut zu nutzen, um noch einigen Menschen mehr die Chance zu eröffnen, künftig im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zu leben.

Kurz vor dem Jahreswechsel steuert Deutschland weiterhin unsicheren Zeiten entgegen. Die eigenen vier Wände geben Sicherheit, sind aber immer schwerer zu erreichen. Eine Bestandsaufnahme sowie ein Blick auf das, was jetzt kommt und kommen sollte.

Das Einfamilienhaus, bald verboten? In Deutschland ist dieser Tage eine erstaunliche Diskussion entbrannt. Leider ist sie geprägt von Halbwahrheiten und schrägen Argumenten. Sieben Fakten, um wieder auf den Boden zu kommen.

Seit gut zwei Wochen jagt ein Diskussionsbeitrag zum Einfamilienhaus den anderen. Etwas unklar ist, ob der Auslöser des politischen Aufruhrs wirklich nur das Neubau-Verbot für diese Kategorie im Bezirk Hamburg-Nord war oder vielleicht doch ein Artikel auf Welt.de mit der provokanten Überschrift: „Beliebt, aber bald verboten? Das Ende des Einfamilienhauses“. Wohlgemerkt mit nur einem Fragezeichen versehen und nicht zweien.

Im Jahr 2020 haben sich fast alle Kräfte auf die Bewältigung der Corona-Pandemie konzentriert, viele politische Vorhaben lagen auf Eis, darunter auch die ersehnte Reform der privaten Altersvorsorge. Trotzdem hat dieses Jahr wertvolle Erkenntnisse für das kommende gebracht – auch in der Wohnungspolitik.

Ein Baulandmobilisierungsgesetz, das nicht neue Flächen für dringend benötigten Wohnraum mobilisiert, sondern die Entstehung von Eigentumswohnungen im Bestand erschwert – diesen intellektuellen Spagat konnte nur hinbekommen, wer viel Verständnis für das Zusammenspiel der Kräfte in einer Großen Koalition aufbringt. Es ist deshalb richtig, dass Bundesbauminister Horst Seehofer nun die umstrittene Passage aus dem Gesetzentwurf entfernt hat. Und zwar nicht nur deshalb, weil mehr Mieterschutz nichts zur Gewinnung von Bauland beiträgt, sondern vor allem, weil ein Umwandlungsverbot die Bildung von Wohneigentum noch weiter erschweren würde.

Vor seiner Einführung war das Baukindergeld umstritten, inzwischen haben sich jedoch die meisten Einwände in Luft aufgelöst oder in ihr Gegenteil verkehrt. Nun glauben die Grünen, noch ein Haar in der Suppe gefunden zu haben: den Flächenverbrauch. Dagegen, dass sich die Partei dieses Themas annimmt, lässt sich gar nichts sagen. Bis auf eins: Es spricht nicht gegen das Baukindergeld. Warum das so ist, wird klar, wenn man sich die Argumente etwas genauer anschaut.

Zum Stichwort „Flächenverbrauch“: Laut einer Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der Bundestagsfraktion von Bündnis 90/Die Grünen entfielen bisher rund 90 Prozent der Baukindergeldanträge, die den Neubau betreffen, auf Eigenheime. Wer nun meint, jedes neue Eigenheim sei eines zu viel, der sollte nicht nur das Baukindergeld kritisieren, sondern gleich das Bauen von Eigenheimen verbieten. Ehrlicher wäre das allemal, aber es klänge eben auch ein bisschen absurd, also ist es wohl besser zu suggerieren, die Förderung sei des Übels. Warum die Logik dieser Forderung so verquer ist, sei hier kurz anhand von ein paar Zahlen erläutert: Im Jahr 2019 kamen auf je zehn neue Eigenheime rund drei Baukindergeldanträge. Ob das viel oder wenig ist, ist wohl Ansichtssache. Es bedeutet jedenfalls auch, dass die meisten Eigenheime nach wie vor ohne staatliche Unterstützung gebaut werden, einfach, weil die Menschen und die Kommunen vor Ort es wollen.

Die Corona-Krise erschüttert die Welt, sie erschüttert Deutschland – und sie lässt auch den Wohnungsmarkt nicht unberührt. Einige Überlegungen und Vorschläge zum Umgang mit einer unbekannten Situation.

Unaufhörlich kletternde Immobilienpreise und Wohnungsmieten in den Städten, Leerstände in schrumpfenden Regionen, Blasengefahr – das waren die Themen auf dem deutschen Wohnungsmarkt vor der Corona-Krise. Inzwischen ist die Welt eine andere und in der Konjunktur der Aufmerksamkeit dominieren noch existenziellere Fragen. Das bedeutet nicht, dass sich die Sorgen in Bezug auf den Wohnungsmarkt in Luft aufgelöst hätten. Sie stehen allerdings unter anderen Vorzeichen. Im Folgenden einige Überlegungen dazu, welchen Lauf die Entwicklungen nehmen könnten.

Im Jahr 2019 stand oft eine typische Berliner Mietersicht auf den Wohnungsmarkt im Fokus der medialen Aufmerksamkeit. Glücklicherweise hat sich die Bundespolitik davon nicht beirren lassen, sondern daran festgehalten, auch das Wohneigentum zu stärken. Ein Jahresrückblick auf die Wohnungspolitik – und ein Ausblick auf das kommende Jahr.

Die Zeit zwischen Jahren ist die Zeit der Standortbestimmung. In Bezug auf den Wohnungsmarkt und die Wohnungspolitik fällt die Bilanz ambivalent aus: Untrennbar verbunden bleiben wird das Jahr 2019 wohl mit der Einführung eines „Mietendeckels“ in Berlin und mit den für Nicht-Hauptstädter wohl schwer nachvollziehbaren Diskussionen über Enteignungen von privaten Wohnungsunternehmen. Von daher kann man es durchaus erfreulich nennen, dass sich die Bundesregierung von den Berliner Eskapaden nicht hat mitreißen lassen, sondern recht beharrlich an der Umsetzung der Beschlüsse des Wohnungsgipfels vom September 2018 gearbeitet hat, um beim gemeinsamen Ziel dieser Großen Koalition voranzukommen: nämlich bezahlbaren Wohnraum für alle zu schaffen. Ganz besonders positiv hervorzuheben ist dabei, dass auch die Wohneigentumsbildung gestärkt wird – liegt hier doch der Schlüssel sowohl für die Verbesserung der Wohnraumversorgung als auch für die private Vermögensbildung und Altersvorsorge.

Im Wettbewerb um Aufmerksamkeit bilden Wissenschaft und Presse manchmal eine unheilvolle Allianz. Ein schönes Beispiel hierfür lieferte zuletzt ein Beitrag in der WELT über eine schon etwas ältere Studie des britischen Ökonomen und Glücksforschers Andrew Oswald zum Thema „Wohneigentum und Arbeitslosigkeit“. Nach empirischer Analyse US-amerikanischer Daten hat der Wissenschaftler von der University of Warwick folgendes Fazit gezogen: Je mehr Menschen im Wohneigentum leben, desto höher die (spätere) Arbeitslosigkeit. Seine Begründung: Wenn die Menschen arbeitslos werden, hängen sie an ihrem Eigentum und sind nicht bereit, woanders einen Job anzunehmen.

In der Wissenschaft hat die „Erkenntnis“ keinerlei Widerhall gefunden. Und jeder, der ein bisschen selbst darüber nachdenkt, kommt sofort dahinter, dass der Ökonom es sich mit dieser Kausalität etwas einfach gemacht hat. Für die WELT allerdings kein Grund, die Geschichte nicht „hochzuziehen“ und sie mit der aktuellen wohnungspolitischen Diskussion in Deutschland in Verbindung zu bringen (den Beitrag gibt´s online derzeit nur hinter der „Bezahlschranke“). Denn hierzulande werde ja gerade darüber nachgedacht, „milliardenschwere Steuergeschenke“ für die Förderung des Wohneigentums „auszuschütten“. Um dann noch eins draufzusetzen: Solche Förderungen könnten die Konjunkturentwicklung „bremsen“ und die Arbeitslosigkeit „entfachen“.

Lange in Diskussion, endlich da: Der Gesetzgeber hat die im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD angekündigte Verbesserung der Wohnungsbauprämie auf den Weg gebracht. Die Förderung des gezielten Sparens für Wohneigentum wird ab 2021 wieder deutlich attraktiver und sie erreicht vor allem mehr Menschen. Das ist besonders wichtig.

Heute hat der Bundesrat grünes Licht gegeben für ein umfangreiches Gesetzespaket mit dem sperrigen Titel „Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften“. Es besteht aus insgesamt 39 Artikeln. Und mittendrin, unter der laufenden Nummer 27, fast könnte man es übersehen, findet sich das Gesetz zur Verbesserung der Wohnungsbauprämie. Es löst ein wohnungspolitisch wichtiges Versprechen der Großen Koalition ein: Von 2021 an wird die Sparförderung nun endlich wieder breitere Bevölkerungsschichten erreichen.

Das Klimaschutzprogramm der Bundesregierung steht seit seiner Bekanntgabe im Dauerfeuer der Kritik. Kaum geredet wird dabei allerdings über die geplanten Maßnahmen im Gebäudesektor, die über dessen Einbezug in den CO2-Zertifikatehandel hinausgehen. Wir haben nun zumindest einen genaueren Blick darauf geworfen, was die immerhin 17 Millionen Eigentümerhaushalte erwartet – und kommen zu einem versöhnlicheren Schluss: Das Klimapaket ist an dieser Stelle recht gut gelungen. Denn Wohneigentümer werden nicht vor unlösbare Aufgaben gestellt, sondern durchaus substanziell mit Fördermaßnahmen unterstützt.

Selbstnutzer von Wohneigentum sollen künftig die Möglichkeit erhalten, ihren Aufwand für Klimaschutzmaßnahmen am Gebäude zu einem gewissen Prozentsatz von ihrer Einkommensteuerschuld abzuziehen. Im Eckpunktepapier heißt es dazu:

Der Immobiliensektor, eine einzige große Baustelle – und zwar nicht nur wortwörtlich, sondern auch im übertragenen Sinn, nämlich beim Klimaschutz. Diesen Eindruck zumindest hat die Bundesumweltministerin in den vergangenen Wochen erweckt. Doch wie so oft gibt es zwei Wahrheiten. Falsch ist, dass Häuslebauer und -besitzer die größten Klimasünder sind. Richtig ist, dass die Möglichkeiten, für die Energiewende CO2 einzusparen, auch beim Wohnen noch nicht ausgereizt sind.

Am 20. September soll es in der deutschen Klimapolitik Nägel mit Köpfen geben: Dann will das sogenannte Klimakabinett seine Pläne dazu verkünden, wie Deutschland schneller als bisher CO2-Emissionen reduzieren kann. Kürzlich noch bemängelte Bundesumweltministerin Svenja Schulze, die Gespräche würden sehr schleppend laufen, weil die Vorschläge aus dem Verkehrs- und dem Bauministerium auf sich warten ließen. Inzwischen ist zumindest bekannt, dass sich Horst Seehofers Haus für eine steuerliche Förderung der energetischen Sanierung einsetzt, sprich Abschreibungsmöglichkeiten für private Klimaschutzausgaben einführen möchte. Die CDU fordert außerdem eine „Abwrackprämie“ von mehreren 1.000 Euro für den Austausch von alten Ölheizungen. Doch das wird sicher noch nicht alles sein, wie ein Blick auf die Faktenlage zur Energiewende beim Wohnen zeigt:

Dem Baukindergeld war bereits vor seiner Einführung viel Schlechtes nachgesagt worden. Inzwischen kristallisiert sich jedoch zunehmend heraus, dass die Kritik ins Leere läuft: Das Baukindergeld wird anders als unterstellt in erster Linie von Familien mit geringem und mittlerem Einkommen in Anspruch genommen. Außerdem fließt die Förderung vor allem in strukturschwächere Flächenländer sowie in den Kauf bestehender Immobilien – und das ist auch gut so.

Je nachdem, wie man rechnet, feiert das Baukindergeld entweder bald seinen ersten Geburtstag oder hat diesen gerade hinter sich: Im Juli 2018 hat der Bundestag die neue Wohneigentumsförderung beschlossen, seit dem 18. September kann sie beantragt werden. Der Ansatz, Wohneigentum ähnlich wie bei der 2005 ausgelaufenen Eigenheimzulage für einen gewissen Zeitraum wieder direkt über Zuschüsse zu fördern, war von Anfang an von viel Skepsis begleitet. LBS Research hat das Baukindergeld nun auf einige der Kritikpunkte hin abgeklopft. Im Einzelnen:

Die Immobilienpreise steigen und steigen – und die Ideen, wie Menschen in diesen Zeiten dennoch zu den eigenen vier Wänden zu verhelfen ist, werden immer kreativer. Der jüngste Vorschlag des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) ist allerdings etwas zu kreativ ausgefallen.

„Staatlich geförderter Mietkauf“ nennt das DIW sein Modell. Wir haben uns das Konzept etwas genauer angesehen und kommen zu dem Schluss: Bevor man dem Staat die Mammutaufgabe überträgt, Eigentumswohnungen zu bauen und zu finanzieren, sollten sich die Kräfte erst einmal darauf richten, die Ursachen des Problems zu beheben. Was dafür zu tun wäre, ist längst bekannt. Und es wäre nicht einmal schwer umzusetzen. Doch der Reihe nach.

Seit 19. September 2018 kann das neue Baukindergeld beantragt werden. Mit einer gewissen Spannung war erwartet worden, wie die neue Wohneigentumsförderung für Familien in Anspruch genommen wird. Die dazu von der KfW veröffentlichten Zahlen sind eigentlich völlig unspektakulär. Trotzdem will ich sie an dieser Stelle kurz einordnen, da vieles von dem, was man dazu lesen durfte, alte Vorurteile zu bestätigen versuchte.

Zunächst zu den absoluten Zahlen: Bis einschließlich Dezember 2018 lagen der KfW rund 56.500 Anträge vor. Das entspricht in etwa den erwarteten Größenordnungen, die bei der Schätzung für den fiskalischen Aufwand für das Baukindergeld zugrunde gelegt worden waren. Durchschnittlich 2.700 Neuanträge gehen pro Woche bei der KfW ein. Im Schnitt haben die Antragsteller 1,5 Kinder, wobei fast 90 Prozent der Bauherren und Käufer zu etwa gleichen Anteilen ein oder zwei Kinder haben; der Rest verteilt sich auf Familien mit drei oder mehr Kindern.

Familien beim Wohneigentumserwerb unterstützen – das ist das Ziel des Baukindergelds, auf das sich die Große Koalition verständigt hat. Im Hintergrund wird mit Hochdruck an der Umsetzung gearbeitet, damit die Zuschüsse – wie versprochen – noch rückwirkend für Bau- und Kauffälle des laufenden Jahres 2018 ausbezahlt werden können. Es ist seit Abschaffung der Eigenheimzulage das größte staatliche Förderprojekt, das alle gesellschaftlichen Akteure, die sich in den letzten Jahren ernsthaft für die Stärkung der Wohneigentumsbildung in Deutschland eingesetzt haben, zufrieden stellen müsste. Dennoch gibt es viel Kritik. Ich kann die vorgetragenen Einwände nur teilweise nachvollziehen und vermisse den Blick fürs große Ganze.

Der Wohnungsbau in Deutschland brummt. Wohin man auch schaut: überall Baukräne. An diesem Bild dürfte sich so schnell nichts ändern, zumal rund 650.000 genehmigte Wohnungen aus den zurückliegenden Jahren noch „in der Pipeline“ sind, also erst noch errichtet werden. Allerdings tauchen am Horizont erste Wolken auf, denn die Zahl der Baugenehmigungen – sie sind der wichtigste Indikator für künftige Fertigstellungen – ist nach einer zehnjährigen Aufwärtsentwicklung im vergangenen Jahr erstmals gesunken. Besonders betroffen: Eigenheime und Wohnungen für Selbstnutzer.

Das Sondierungspapier von Union und SPD hatte die Schwerpunkte einer neuen GroKo auf dem Politikfeld Wohnen bereits aufgezeigt, jetzt steht es schwarz auf weiß im Koalitionsvertrag: Der Wohnungsbau soll nicht nur durch befristete steuerliche Anreize im frei finanzierten Mietwohnungsbau und mehr Ausgaben für Sozialwohnungen vorankommen, sondern explizit auch durch eine Stärkung der Wohneigentumsbildung. Auch wenn Wohneigentum traditionell ein Thema ist, für das sich CDU und CSU starkmachen, müsste dieses Ergebnis auch den allermeisten SPD-Mitgliedern gefallen, die jetzt das Gesamtpaket noch absegnen sollen.

Baulandmobilisierung

Nicht der ganz große Wurf, aber für jeden ist etwas dabei. So lassen sich die ersten Reaktionen zum Sondierungsergebnis von Union und SPD für das Politikfeld Wohnungsbau/Mieten zusammenfassen. Was bisher kaum Beachtung gefunden hat: Die neue GroKo will, wenn sie denn zustande kommt, einen Schwerpunkt beim Thema Baulandmobilisierung setzen. Das verdient erstmal Anerkennung. Denn bebaubare Grundstücke sind der Engpassfaktor Nummer Eins für das Ziel, zügig mehr Wohnraum zu schaffen.

Nach dem Scheitern der Jamaika-Gespräche wird intensiv diskutiert, wie nah die Sondierer von CDU, CSU, FDP und Grünen bereits an einer Einigung waren. Die letzte Wahrheit wird es zu dieser Frage wohl nicht geben. Fest steht aber: Das öffentlich gewordene 61-Seiten-Papier vom 15. November 2017, in dem der Verhandlungsstand zu den wichtigsten Themen zusammengefasst ist, dokumentiert viel Dissens, wenig Konsens. Dies betrifft nicht nur die Themen Familiennachzug und Kohleausstieg, sondern auch das Politikfeld Wohnen.